こんにちは、川越市の土地買取王アイエーの鮎太郎です！
本日の急上昇トピックスには「路線価」というワードがランクインしていました！
というのも、昨日7月1日に国税庁が2021年分の土地路線価を公表したところ、全国39都道府県で地価が下落していることが判明し、でも東京・大阪・名古屋などの大都市圏でも地価が低下したことが大きく波紋を呼んでいます。その他全国の県庁所在地たる地域も２２都市で地価が下落しており、コロナウイルスによる影響が顕著に表れた結果である可能性がメディアにより指摘されています。
さらに日本で一番路線価が高い場所として知られている”銀座の鳩居堂前“ですが、こちらも9年ぶりに価格が下落しているとのことで、全国規模の下落であることを物語っていますね！
というわけで、今回は路線価が設定されていない「市街化調整区域」について、全体的に解説していきたいと思います！要所々々で掘り下げた内容を解説しているコラムのリンクを用意してありますので、気になった方はリンク先もぜひご確認いただければ幸いです～。
それでは本編に参りましょう！
Q.市街化調整区域とは？
サイトなどで不動産物件などの詳細についてみてみると、「市街化区域」や「調整区域」と表示されていることがあると思います。実はこれ、とても大切なワードとなっています！
日本にある市街地は「都市計画法」に基づいて効率的に発展しています。この都市計画法に定められている地区の名前として、「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉が出てくるのです。このように同じエリア内を発展させるべき地域と、発展を抑制すべき地域に分けることにより、市街地の発展を促す仕組みとなっています。
A.市街化区域とは
その名の通り市街化区域とは市街化を促進すべき地域の事であり、少なくとも以後10年間は発展を促していくべき地域に設定されます。市街化区域には路線価が設定されており、一定以下の開発であれば許可が不要であったり、インフラが整っている点など、ヒトが居住するのに適した環境が整っています。
A.市街化調整区域とは
市街化区域とは反対に、市街化を抑制すべき地域に定められるのが市街化調整区域となっています。このような事情により市街化調整区域は、インフラ(上水・下水・ガス管)などがちゃんと整備されていない地域が目立ちます。また路線価は定まっておらず、民間の合意による実際の取引によって地価が決められています。
↓詳しくはこのコラムをチェック！
市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう？【※参考例/画像あり】
市街化調整区域の見分け方
近い未来に引っ越しなどを検討している方は不動産屋さんで相談したり、自らインターネットを駆使して物件を探すかもしれません。そのような場合に役立ってくるのが”都市計画地図“というアイテムです！
都市計画地図は市役所などのサイトに掲載されている場合が多く、それぞれの自治体がどのような都市計画を定めているのかを簡単に知ることができます。
都市計画地図にはおおよそ市街化区域が用途地域によって色分けされているため、色付きのエリアが市街化区域で、それ以外の部分が市街化調整区域であると目星を付けることができます。しかし、そもそも都市計画で市街化区域と市街化調整区域で分けていない、“無線引き区域”などが定められていることもあるため要注意です！
おすすめコラム：市街化調整区域の調べ方！不動産屋が解説する都市計画地図のいろは
市街化調整区域に建築をしようとする場合
市街化調整区域は市街化区域に比べて地価が安いため、どうせだったら市街化調整区域に住みたいと考える方も多いかと思います。
ですがその前に注意しておきたいことが、市街化区域は建築するために開発許可が不要であったり、ハードルが低く定められたりしているのですが、市街化調整区域はそもそも“市街化を抑制すべき地域”として認識されているため、開発許可などのハードルが高く設定されている場合が多いという点です。
これは致し方のない点かもしれませんが、それでも市街化調整区域に建築するための条件は14項目あり、住居用の土地の開発許可の基準を満たしている方も多くいるため、当社や他不動産屋さんに条件を聞いてみてください！
↓詳しくはこのコラムをチェック！
市街化調整区域の開発許可について解説！【都市計画法34条11号,12号・条例の基準】
市街化調整区域の土地の利点と欠点
市街化調整区域の土地は市街化区域に比べて地価が安いといった点以外にも様々な利点があり、また同じように注意すべき欠点も存在しています。また不動産の価値は周辺の土地環境によっても評価されるため、市街化区域と直に隣り合っているような市街化調整区域の土地と田んぼのど真ん中にあるような市街化調整区域の土地とでは、利便性も大きく異なるため価格もまたそれに準じて異なります。
市街化調整区域の利点
市街化調整区域に「市街地からそう遠くない場所でのどかに暮らしたい」場合や、「土地を安く購入し、土地や家にかかる税金を低く抑えたい」といった場合には市街化調整区域の土地の方が向いています。it系の仕事をする方や、アーティストの方にはオススメできそうです！
市街化調整区域の欠点
一方で欠点については、既に前述したような「建築するための条件が厳しい」といった点以外にも、インフラ(上水・下水・ガス管)が整っていない場合があるという点や、土地や建物を担保にして融資を受ける場合に評価額が低くなりやすい(そもそも地価が安いため)といった点があることに注意が必要です。
特にインフラは整備するために費用が高くついてしまうことが多いため、ある程度インフラが整った土地を探したほうが無難かもしれません。
↓詳しくはこのコラムをチェック！
市街化調整区域の土地購入におけるメリット・デメリットとは？【中古住宅/建築条件/雑種地の活用法】
市街化調整区域内の土地で地目が「宅地」ではない時！
いざ市街化調整区域の土地を買おうと色々なサイトを見て回り、居住用の土地としていくつか良さそうな場所に目星をつけていたとしても、地目が「宅地」以外の場合には地目変更をする必要があります。
市街化調整区域にある雑種地の建築許可について
市街化調整区域内の土地で地目が「雑種地」の土地を見つけた場合、居住用の開発をするためにとりわけ特別な許可を受ける必要はありません。しかし市街化調整区域内の土地ですので、開発許可を得るためにはやはり都市計画法34条の許可を満たす必要があります。
基本的な要件さえ満たせば居住用の住宅を建築することも可能というわけですね！
↓詳しくはこのコラムをチェック！
雑種地に家を建てられる？「雑種地」の土地事情を解説！【建築・固定資産税】
市街化調整区域の農地の開発許可について
市街化調整区域内の土地で地目が「農地」の土地を見つけた場合、農地の地目変更を行うためには農地法による許可が必要となってきます。
市街化調整区域とはそもそも、市街化を抑制し優れた自然環境を守る区域として開発や建築が制限されており、なおかつ農地は日本の食糧事情を維持するために農地法によって保護されているため、地目変更を行って開発許可を得るためには、まずは農業委員会により「農地転用許可」を得る必要があります。
農地転用許可の概要
農地転用とは、農地をその他の用途で用いることを言います。注意が必要なのは農地法で定義されている農地、の要件が、現に「耕作の目的に供されている土地」であるという点であり、例え地目が「畑」や「田」などの農地であろうがなかろうが、現に耕作している土地はすべて農地に当てはまるという点です。
農地転用許可を貰うための条件は少々複雑になってしまっているため、詳しくは以下のコラムをご覧ください。
↓農地についてのコラムをチェック！
1. どこにでも家を建てられるとは限らない？農地転用と農地種別の関係を解説！
市街化調整区域の土地は売却しにくいの？
ここまで読み進めた方なら既にお気づきかもしれませんが、やはり開発許可のいらない市街化区域と比べて市街化調整区域の土地はルールが複雑で正直面倒です！
そのため市街化調整区域にある物件は市街化区域にある物件と比べた場合に、売却しづらいという場面が出てきてしまう可能性があります。そのような時にはなぜその物件がなかなか売れないのかについて、今一度検討しなおしてみてはいかがでしょうか。
また売却が難しい場合でも、なんとか土地活用を行って不労所得としてプラスの利益を生み出すことができるかもしれません。
下記のコラムではそれぞれのパターンについて詳しく掘り下げて解説されていますので、ぜひご一読ください。
↓詳しくはこのコラムをチェック！
1. 市街化調整区域の土地は売れない？なかなか売れない土地の対処法とは？
2. 【土地活用】狭小地・農地はどう活用すべき？不動産屋のアイディア紹介！
土地買取ならアイエー！
市街化調整区域についてかいつまんで解説していきましたが、全体像はなんとなく掴むことができましたでしょうか？
市街化調整区域の土地は不動産屋さん自体が扱っていないことも多く、売買に関して苦労することも多いかとは思いますが、それを差し引いても魅力的な土地であるという点に間違いはありません！
また今回のコラムで解説したような方法でもなお土地を持て余してしまうという場合には、ぜひ当社にご相談ください。
特に市街化調整区域のお土地は得意としています！まずは無料査定からお試しください。
簡単！2分で無料土地査定も可能！
住所と平米数などの簡単な項目を以下のフォームに入力するだけで、土地の査定が完了します！
まずは無料ネット査定からお試しください！
アイエー土地買取ナンバーワン宣言！
他社で買い取りを断られた土地を売りたい
相続問題で早急に土地を現金化したい
農業を引退して使わない農地を活用したい
査定なら株式会社アイエー！埼玉県川越市を中心に市街化調整区域などの土地を高価買取中です！
関連記事・おすすめコラムはこちら！
前回のコラム：浄化槽と下水道の違いって？浄化槽のデメリットやメリットを解説！
おすすめコラム：資材置場なら市街化調整区域！都市計画法や農地法に触れながら注意点を解説！
おすすめコラム：ハザードマップを簡単に見てみよう！【川越周辺を例に解説】
