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公図でわかる?私道と公道の見分け方を解説!

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こんにちは!
川越市の不動産屋アイエー本社のサイト担当のあさりです(^^)

今HOTな話題といったら「東京オリンピック」ですね!!
ゴルフ会場の「霞ヶ関カンツリー倶楽部」は弊社から車で15分のところにあります♪♪

今年は観戦こそできませんが、近くでオリンピックが実際に行われていると思うとワクワクしますね!
今現在(2021/07/30)のメダルの数は25個!!ブラジル・リオデジャネイロ五輪は41個だったので、これを超える結果となるのか・・・オリンピックから目が離せませんね!

さて、本日は「公道と私道の見分け方」についてご紹介していこうと思います。

「そもそも道路についてなんにもわからないな…」という方はこちらからお読みください!

公道・私道とは?

国や各自治体が所有している道路が「公道」と呼ばれるのに対して、個人や団体等所有している道路は「私道」と呼ばれます。

【道路交通法第二条】

一 道路 道路法(昭和二十七年法律第百八十号)第二条第一項に規定する道路、道路運送法(昭和二十六年法律第百八十三号)第二条第八項に規定する自動車道及び一般交通の用に供するその他の場所をいう。
 
【簡単要約】
道路と『道路法、道路運送法に規定する道路などの他にも一般交通の用に供するその他の場所』と規定しています。
 
プチ疑問

「一般交通の用に供するその他の場所」というのはどこなんでしょう?

例えば不特定の人や車が自由に通行できる状態になっている「私有地」はどういう扱いになるのでしょうね。
 

家を建てられるの?

家を建てられるかどうかは私道・公道は関係な「建築基準法上の道路か否か」が重要です。建物を建てるためには「接道義務」というものを果さなければいけません。

接道義務とは?

住宅を建てるときには幅員4m以上の道に2m以上接しなければいけません、という決まりのことを「接道義務」と言います。

なみに4m未満の道路でも建築が認められる場合があり、建築基準法第42条2項によって「その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。不動産業界ではよく「2項道路」と呼ばれています。また、中心線から2m下がることをセットバックと言います。セットバックをすると自分の所有する土地を道路として扱わなければいけません。

公道と私道の調べ方

公道と私道の調べ方で確実なのは①の「各自治体の役所に行って確認をする方法」ですが、「簡単に確認だけでも」という場合や「私道かも知れない・・・!」と気付けるようになるために②の「公図で調べる方法」も知っておいていただければ幸いです♪

①各自治体の役所へ行って確認する方法


市役所等の機関の「道路関係」の窓口で教えていただけると思います。対象の土地の「地番」を伝えて、周辺の道路について伺えば回答をもらえます。「県道」「市道」「私道」だけでなく、「セットバックが必要か否か」等も教えていただけます。


②公図で調べる方法

公図とは法務局に備え付けられている図面です。土地の大まかな位置や形状を表した図面で、法的なものになります。

こちらの手書き公図を見ていきましょう。今回の見るポイントは3つです。

「公道」には「道」と書いてあることが多いです。(公道には地番はありません!)


「3-22」のように道路のような形をしているけれど地番(土地につけられた番号)がついているところは私道であることが多いです。


「4-1~4-11」は土地にしては狭く、公道から右側の土地を繋ぐような形をしているので、「5-1~5-4」「3-2と3-1」の土地を住宅として活用するために造られた「私道」であると考察することが可能です。

公図を見て、「おや・・・?」と気付くことができると私道関連のトラブルから免れやすいかも知れません。

私道の問題点とは?

「私道」は誰かの所有する土地なので、「使わないでほしい」と言われたら、使うことができなくなってしまいます…

そうならないように、不動産屋を通して「私道を使わせてもらいますよ!」という覚書等の書類を交わすことがほとんどです。しかし、何十年前から仲が良くて覚書を交わさずに使っていることも稀にあり、そのような場合は世代が変わったときに「もう世代が変わったから俺の土地だ!使うなら通行料とるぞ!」と言われてしまうことも考えられますので私道に面している土地は若干面倒な節があります。

【参考:朝日新聞より「所有者変わって私道封鎖 住民、解除求め仮処分申し立て」
こんな問題も実際に起こっているので、是非ご覧ください。

判例を元にしたコラムはこちら囲繞地の通行は車NGですか?囲繞地通行権の基礎知識と判例解説!

 

公道と私道は「価値」が変化するポイントですので、「土地の売却」「土地の購入」の際には必ず確認しておきたいですね。

もしかすると土地の価値が変わるかも・・・?

「こんな土地売れるわけがない・・・」と思っている土地も道路の隣接状況によっては
人気分譲地として土地の価値が跳ね上がることも。

反対に「こんな住みやすい地域なんだから土地の価値は高いだろう」と思っていた土地は
接道義務が果たせず、再建築不可の土地で価値がほぼないと言うことも。

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