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再建築不可物件を再建築可能にする!メリット・デメリットを川越の不動産屋がまとめて解説!

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更新日:2021/3/10:リンクと画像を追加しました。

 

こんにちは、アイエー本社のサイト担当の鮎太郎です!

11月も中旬となってまいりましたが、日中はじんわりと暑いような日が続いていますね。気になって最近の温かさについて少し調べてみたところ、今年は記録を取り始めて最も暖かい暖冬なのだとか!なにか作物や自然システムに悪影響を及ぼしていないか不安です…。

さて、暖冬についても気になるところではありますが、本日は皆さんも気になっているであろう「再建築不可物件」について解説していこうと思います。

再建築不可物件ってどんな物件???

建築基準法の要請を一部満たしていないため、一度更地にして再建築するといったことが不可能な物件の事を「再建築不可物件」といいます。ここでいうクリアすべき法の要請とは建築基準法における接道義務の事です。それでは接道義務とはいったい何のことなのでしょうか?

 

接道義務って何のこと?

建築基準法における接道義務をザックリ解説すると、「都市計画地域内で建物を建築する場合は、建築基準法上の道に間口を2m以上接道させる必要がある」といった内容となっています。要するに接道義務を満たしていない土地に建物を建築することはできないのです。

しかし、建物の中には建築基準法が制定されるより前から存在するものもあります。そこで建築基準法制定以前から存在する建物については接道義務を満たしていない建物でも存在が認められていますが、同じ土地へ新たに再建築する場合に関しては接道義務の要請をクリアする必要が出てきます。

このようにして建築基準法以前から存在していた物件が売りに出されると、「再建築不可物件」という注意書きが出されます。

関連記事:市街化区域と市街化調整区域の違いは何だろう?都市計画法に基づいてわかりやすく解説!【※川越市の参考例/画像あり】

関連記事:接道義務についての解説はこの記事!

 

再建築不可物件の長所・短所

それでは再建築不可物件についての長所と短所についてそれぞれ解説していきます

メリット

・似ている環境の物件と比べると相場が安価!

やはり再建築不可という制限が付いているために、近隣の物件と比べると価格が安くなる傾向があります。物件それ自体の価格が安くなるという点に関しては再建築不可物件の最も注目すべき長所といえるかもしれません。

・リフォームやリノベーションにより、好みの環境に作り替えられる

建築不可物件は前述の通り一度更地にしてからの再建築が出来ない事となっていますが、リフォーム(老朽化した建物を新築の状態に戻すこと)やリノベーション(住まいの性能をより向上させること)などは行うことが可能となっています。そのため、安く物件を手に入れてリフォームなどにより自分好みの環境に作り直したいといった方に向いているかもしれません。

・資産価値が低いので固定資産税・都市計画税が安い

再建築不可物件は資産価値が低いために課税評価額も低く設定されます。そのため課税評価額を基準にして課税される都市計画税や固定資産税は低く抑えることができます。また相続税なども低く抑えることが可能です。

デメリット

・再建築ができない

やはり接道義務を満たしていないために再建築することは出来ない物件となっています。もし仮に建物が倒壊・焼失したときも再建築ができない可能性が高いです。

・住宅ローンが使えない可能性がある

再建築不可物件は担保としての価値が低いために十分な住宅ローンが組めない場合が多いです。そのために再建築不可物件を購入あるいはリフォームするときなどは、現金での支払いや銀行以外からの融資などの必要に駆られる可能性があります。

・メンテナンス費用がかさむリスクがある

再建築不可物件は建築基準法が制定された1950年より以前の物件であるために、メンテナンス費用やリフォームなどに費用が掛かってしまう可能性があります。

・売却が難しい

前述したとおり再建築不可物件のデメリットは買主にとって二の足を踏むような内容となっており、物件自体の利用法や将来性についても限定的であるために売却するのが比較的難しくなってしまいます。

セットバックって何??再建築不可物件上に再建築する方法とは!

さて、ここまでは再建築が出来ない事についてを開設してきましたが、そんな再建築不可物件の土地上にも実は再建築できる方法があります。それがタイトルにもある「セットバック」というものです。

セットバックとはm未満の道路に接道している敷地に対して、道の中心線から2m(自治体により異なる場合もある)離れた位置から建築することによって将来的な道路の建設の妨げにならないように建築する方法の事です。

 

セットバックは建築基準法第422項にて定められた道路に適用され、俗に「みなし道路」や「2項道路」などと呼ばれています。具体的には「建築基準法が制定された頃には既に建物が建っており、なおかつm未満の道で特定行政庁(知事や市長など)に指定されている道路」といった特定の道路の事を指しており、どんな道にでもセットバックが適用されるというわけではありません。

しかし、セットバックすることによって再建築不可物件上に建物を再建築できる可能性がありますので、各自治体の窓口にて確認することをお勧めいたします!

 

扱いが難しい「建築不可物件」の売却について ・・・

ここまで見てきました通り再建築不可物件とはそれだけ特殊な土地であり、扱いも難しい土地となっております。それでも住む人によっては理想的な環境の物件となる可能性もある、とても面白い土地なのかもしれませんね!

しかしながら、やはり将来の利用法が限られていたり、住宅ローンを満足に適用させにくかったりする点に関して言えばどうしても閉口せざるを得ません。将来的に資産として売却を視野に入れているのだとしたら、その不便さが影響してしまいどうしても売却しにくくなってしまうというデメリットも大きいです。ここまで読み進んで下さいました皆様は是非、長所や短所などをうまく見比べて物件選びの参考にしてみてください。

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更新日:2020/11/25:文章を読みやすくなるように修正しました。

更新日:2020/12/4:タイトルを一部変更しました。

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