底地とはどんな土地？借地との違いや底地のデメリットも解説！

こんにちは！

川越市の不動産会社、（株）アイエー本社のコラム担当のカンです！

最近はオリンピックの話題で皆が盛り上がっている一方で、新型コロナウイルス感染の拡大が止まりませんね。我らがホームの埼玉県でも過去最多の1053人の感染者が出たそうで、底の見えない怖さを感じる日々であります。

ところで「底」といえば不動産用語で「底地」という土地がありますね。

今回のコラムでは、「底地（そこち）」というワードにスポットライトを当てて、土地事情や特性について解説していきたいと思います。

キーワードまとめ

地主

土地のもともとの所有権を持っていた方です。当コラムでは底地人を指します。

借地人

地主の土地に家屋を建てて暮らしている方です。定期的な地代を地主に払うことで、借地権を得ています。

借地権

土地を借りる権利のことであり、建物がある場合に建物に住む権利ということにもなります。地上権や賃借権の二つが借地権の行使できる箇所です。

更地

建物や立木などがない土地であり、借地権や地役権などの権利が外れている状態のことを指します。（抵当権に関しては、設定されていても更地とみなされることがあります。）

底地（そこち）とは？

底地とは、賃借権（または地上権）が設定されている土地のことを指します。言い換えるならば、賃借で金銭のやり取りが発生している土地であり、底地は「貸地（かしち）」とも言うことができます。底地の土地所有者が行使できる土地権利のことを「底地権」と呼びます。

一般的に、底地権の評価額+借地権の評価額＝更地の土地評価額になります。

底地と借地の違いとは？

「底地」と混同されがちな概念として「借地（しゃくち）」という土地があります。底地と借地は実際の見た目的には同じ土地を指しますが、所有者に違いがあります。

ポイントは

★底地は地主が所有者

★借地は借地人が所有者　であることです。

この図における土地の「所有権」とは、借地権と底地権の双方を合わせたものであります。元来の権利は地主にありましたが、他者が地主の土地を借りて家を建てたことで底地権と借地権が分かれてしまったのです。

しかしこれだけ見ると「じゃあ、底地って何の意味があって設定されたんだ？」と考える方もいらっしゃるかと思いますが、これには借地借家法の歴史が関係しています。

底地は返還されるの？

現在に至るまで、土地を貸したっきりで還らない貸地をお持ちの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？1921年に制定された旧借地法では、借地人の権利保護が重要視されていました。ゆえに旧借地法時代に土地を借地人に貸した地主には、超低額の賃借で半永久的に還ってこない底地が多く生まれてしまったのです。地主からの契約解除はこの上なく困難であり、裁判で明け渡しに関しての許可をとれたとしても巨額の料金を取られるといったケースがほとんどであったそうです。

現在は借地借家法の改正（1992年）によって、底地の返還が期限付きで保証されるようになりましたが、それ以前に契約を結んでいる場合にはやはり返還は難しくなってしまいます。