こんにちは！
埼玉県で市街化調整区域の買取りを得意とする不動産会社、（株）アイエーのコラム担当カンです！
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さて今回は、持っている/持っていないで良く話題に出る「共有持分」についての概要を解説していきます。
共有名義の不動産は、共有者間での権利関係でトラブルとなりやすい要素であるため、皆さまも当コラムを参考に、よりよい共有不動産の在り方を考えていきましょう！
当コラムでは共有名義の”土地を売る場合”にフォーカスを当てて、売り方と放棄の解説をしていきます。
共有持分の土地とは？
兄弟で一つの土地を相続する場合や、夫婦が共同で不動産を購入する場合などには、複数人が不動産を共有している状態が生まれます。このとき、共有されている不動産のことを「共有名義不動産」と呼び、それぞれが所有する不動産の割合のことを「共有持分」と称します。
基本的に、相続で等分するときは法定権利分を持分とし、共同で出資した場合には出資金の割合がそのまま持分になることが多いです。
共有名義の不動産になっているかどうかは、登記簿謄本の「権利部（甲区）」の欄を見ていただければ確認できます。共有者がいる場合には、「権利者その他事項」に各持分が記載されます。登記事項証明書は「地番」が分かれば、インターネットか各法務局で取得が可能です。
【参考画像：登記簿謄本権利部】
実際のところ、共有名義の不動産は活用や売買が困難です。なぜなら、自分の持分があるからと言って、単独で自由に取引や活用をできないためです。共有者同士での話し合いに決着がつかずトラブルになるといったケースは多々見られます。そのため、当コラムはそんな問題に応えるべく、以下で共有名義の売却方法や放棄の手段について説明していきたいと思います。
共有名義の土地って売れるの？
売れます。
が、上記でも述べた通り「持分の割合に応じて土地を勝手に売っちゃえ！」ということはできません。
売却に関して、基本的には共有者全員の同意が必要となってくるため、単一所有者の土地と比較して売却に時間と手間がかかります。
このことを踏まえ、以下で具体的な売却手段の3選を紹介していきます。
共有名義不動産の売り方①
最初の方法は、共有者全員の同意を得て共有不動産のすべてを売却する、という手段です。
これは不動産を現金化して公平に財産を分割することができるため、不満がでにくいといったメリットが挙げられます。また、一団の土地として売却することで、切り分けて売るよりも高値での売買契約を結ぶことができる可能性が高まります。
ただし、共有者の内一人でも売却に反対する者がいる場合、この方策を取ることができないのが難点です。
共有名義不動産の売り方②
二つ目は、土地を分筆して部分的に売却するという方法です。
元々一つの土地を二つ以上に切り離す手続きのことを「分筆」といいます。共有持分に応じて土地を切り分けることで、各々が好きなタイミングで土地を売ったり、自由な活用ができるようになるメリットがあります。こちらも共有者の同意を得ることが必要です。
★市街化調整区域の分筆に関するコラムはこちら！
注意点としては、土地を切り分けることで全体としての価値が大きく下がってしまうことです。もともと200万円分の土地があったとして、持分が2分の1だったとしても、価値は100万円を大きく割ることが多いです。
また、土地の地型や接道の仕方によっては、分筆の仕方で意見がうまくまとまらない可能性があるため、共有者間の調整を慎重に進めていく必要があるのが難点です。
共有名義不動産の売り方③
三つ目は、自分の共有持分の権利を譲渡（有償の売買）するというやり方です。
特に他の共有者に権利を譲渡できれば最も円満に土地の権利を清算することができます。例えば、「兄弟で相続したが、兄しか使用していない土地」ならば、弟⇒兄と権利を譲渡することで、
弟：金銭 兄：土地の完全な権利 を手にすることができます（※贈与にならないように注意しましょう）。
①～②のケースでは他共有者の同意が必要でしたが、この方法は法的には単独の意思で第三者に売却することも可能となっています（勝手に売却を進めて、後々トラブルになるというケースも多いため、出来れば共有者に相談することをお勧めします）。
第三者に売却する場合、新たな共有者も自由に土地の活用ができるわけではないというデメリットがあるため、必然的に売却の価格は一般的な売却相場の半分以下まで下がってしまうことも多いです。
また、業者相手に独自で持分を売った/売られてしまった際には、残りの共有者と業者間で交渉が行われることが多いでしょう。提示価格が妥当であればよいのですが、協議が難航した場合には「共有分割請求訴訟」が発生することもあるため、共有者と共によくよく検討したうえで売却したいですね。
共有持分の放棄とは？
・どうしても土地活用の話がまとまらない…
・固定資産税がかかるだけの土地をもってしてもしょうがない…
・実際に土地を使っているのは兄だけなのに…
などとお考えの方は共有不動産の持分を放棄するという手段もあります。
持分の放棄とは、文字通り自らの土地に対する持分の権利を捨てることであり、単独の意思で行うことができます。この共有持分の放棄というシステムにおいて、一人が持分を放棄した場合には、その持分が他の共有者へと帰属します（民法第255条）。
持分の放棄をする際には、放棄する側と受け取る側の両方が共同で手続きを行うのが原則です。共同者へ通知を届け、法務局で所有権移転の手続きを進めましょう。
なお、放棄し、無償で共有者へと帰属した持分は贈与とみなされるため課税対象なることに注意が必要です。
★みなし贈与に関してのコラムはこちら！
次回、「共有名義の土地の固定資産税の払い方は？」に続く…
土地買取ならアイエー！
今回は「共有持分 売却」に関してのコラムを執筆しましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
共有不動産は、持分の割合だけすぐに売却/活用できるわけではなく、共有者全員の同意のもとで実際に運用することが多いです。後々のトラブルにならない様、共有者同士で慎重に活用について談議するか、そもそも共有しないで所有権を得るなどの方策を考えていかねばならないのが難しいところですね。
さて、不動産に関しての難しさといえば、所有地の売却に関する話題がありますね。土地売却/活用に関して疑問をお持ちのお客様は土地買取を得意とする不動産屋に相談してはいかがですか？ちなみに我々アイエーは、埼玉県川越市を中心に土地高価買取を行っております！
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