こんにちは！
川越市の不動産屋アイエー本社のサイト担当のあさりです(^^)
本日のトピックといえば、FIFAワールドカップカタール2022・アジア最終予選で日本代表とオーストラリア代表と対戦しますね！日本代表はすでに2敗しているので、本日の「勝利」が必須になります…！是非ともW杯に駒を進めてほしいところですね！
余談はさておき、今回は不動産の価格を決める「一物五価」について解説していこうと思います！
土地の価格はどう決まる？
土地の価格のことを「地価」と呼び、地価は基本的にめる「需要と供給のバランス」によって決まります。「駅まで徒歩3分」「広く整った土地」「人気エリア」など「需要」が高ければ地価は上がり、「駅まで徒歩50分」「変な形の土地で使い方が難しい」「山奥で住みづらい」など「需要」が低ければ地価も下がる傾向にあります。
ただし、いくら「需要と供給のバランス」といっても「土地のメリットデメリットの感じ方」は人それぞれ違く、全く同じ土地があるわけもないので「ここの土地は絶対に誰が見ても○○○万円だ！」というのは難しいです。
土地の価格を決めるのはとても難しく、国土交通省や都道府県など様々な括りで地価を吟味します。そのため土地には「一物五価」と言われている5つの値段が存在しています。
「一物五価」ってなに？
「一物五価」とは土地における評価額は5つ存在するということを意味します。
「一物」は一つの土地のことを指し、「五価」とは「地価公示価格」「基準値標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢地価」の5つの価格のことを指しています。ひとつひとつ、「どこが出している」「何のための価格なのか」を説明していこうと思います。
①地価公示価格
国土交通省が公表する土地の価格を言います。
目的：土地の売買価格の目安にするため
測定場所：全国の都市計画区域内等に設定された標準地
評価時点：毎年1月1日
発表時：毎年3月
決め方：正常価格を2名以上の不動産鑑定士が更地の単位面積当たりの価格を決める
ポイントは「更地での価格を出す」という点です。建物や木があったとしても「ここが更地だとしたら･･･」という体で価格が出ます。
②基準地標準価格
都道府県が公表する土地の価格を言います。
目的：土地の売買価格の目安にするため（①の「地価公示価格」を補う目的もあります）
測定場所：全国に設定された基準地
評価時点：毎年7月1日
発表時：毎年9月
決め方：正常価格を1名以上の不動産鑑定士が更地の単位面積当たりの価格を決める
目的が①の「地価公示価格」を補うためという側面があるので「地価公示価格」では全国の都市計画区域内等に設定された標準地を測定しますが、「基準地標準価格」は都市やその周辺地域という縛りがありません。したがって、公示地価の補完的な指標と言えます。
③相続税路線価
国税庁が公表する土地の価格を言います。よく耳にする「路線価」はこの「相続税路線価」を指している場合が多いです。
目的：相続税・贈与税の目安にするため
測定場所：路線（道路）に面する土地
評価時点：毎年1月1日
発表時：毎年7月1日
決め方：公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決める（主に地価公示価格を基準にすることが多い）
「相続税評価額」とは？
相続税法に基づき、国税庁の定める「相続税評価額」を基準に算出します。一般的には地価公示価格の80％相当が評価水準といわれています。
④固定資産税評価額
市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格を言います。
目的：固定資産税を支払う基準とするため
測定場所：1軒ごと
評価時点：1月1日時点（3年に1度見直しがあります）
発表時：4 月初旬
決め方：「固定資産評価基準」に基づいて、市区町村の担当者が1軒ごとに調べて決めます。
3年に一度の評価替えがあり、前年の地価公示価格の70％相当が評価水準と言われています。
⑤実勢価格
実際に土地の売買が行われる、または行われた価格を言います。実際に売買が起こらなければ決まらない価格のため「目的」や「測定場所」「評価時点」「発表時」は存在しません。
実際に「2000万円で販売中」の土地であっても、「値上げして2200万円で売れた」としたら実勢価格は2200万円になり、反対に「指値が入って1900万円で売れた」としたら実勢価格は1900万円になります。とても不安定な価格ですが、土地の購入・売却を考えている方にとっては1番気になる価格かと思います。
まとめ
一物五価をばらばらで見ると「結局どう違うの？」と分かりづらくなってしまうので一覧表にしておきます。
| 一物五価 | 地価公示価格 | 基準地標準価格 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 | 実勢価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 目的 | 土地の売買価格の目安 | 土地の売買価格の目安 | 相続税・贈与税の目安 | 固定資産税を支払う基準 | 実際に売買された金額 |
| 測定場所 | 都市計画区域内等に設定された標準地 | 基準地 | 路線（道路）に面する土地 | 1軒ごと | なし |
| 評価時点 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 | 毎年1月11 | 1月1日（3年に1度見直し） | 売買契約後 |
| 発表時 | 毎年3月1日 | 毎年9月1日 | 毎年7月1日 | 4 月初旬 | 売買契約後 |
| 決め方 | 2名以上の不動産鑑定士が更地の単位面積当たりの価格を決め | 1名以上の不動産鑑定士が更地の単位面積当たりの価格を決める | 主に地価公示価格を元に決める（70％相当が評価水準） | 「固定資産評価基準」に基づいて市区町村の担当者が1軒ごと決める | 契約後決まる |
| ポイント | 都市計画区域内等しか価格を出ません | 地価公示価格を補う側面があるので都市計画区域以外も価格が出ます | 一般的に言われる「路線価」です | 3年に一度、評価替えがあります | 状況によって大きく左右されます |
「土地の価格」は簡単には決まらない
土地やその上に建つ建物は「唯一無二」であり、２つとして全く同じものはありません。建物も全く同じ間取りであっても土地によっては日あたりやライフラインは大きく異なります。
そのため、国や都道府県、市町村などで不動産鑑定士に依頼し、専門家の沢山の知識や目で「指標となる価格」がつきます。
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